Moïse a écrit le livre épique de l'Ancien Testament, «Exode», sur les enfants d'Israël quittant l'Égypte en masse pour la terre promise. Ils avaient besoin d'aller trouver de nouvelles maisons dans un nouveau pays, où la vie était meilleure.  

Aussi ancien que cela puisse être, cela se produit à nouveau dans la plupart des grandes villes des États-Unis, alors que des groupes de personnes quittent les villes pour les plus petites banlieues. L'une des principales motivations du déménagement est le coût toujours croissant du logement dans les grandes villes, où les prix des loyers, par exemple, sont au plafond de ce qui est durable pour la plupart des travailleurs. Les gens cherchent des logements plus abordables à l'extérieur de la ville et sont prêts à se déplacer depuis les petites banlieues afin d'augmenter leurs revenus. Là où la plupart des gens sur les marchés primaires paient 34-38% de leurs revenus en loyers (ou plus), les locataires des marchés secondaires (voire tertiaires) consomment environ 28-30% de leurs revenus en loyers.  

Les prévisions de Realtor.com ont montré qu'au premier trimestre de 2020, les ventes de maisons existantes ont chuté de 15%; au deuxième trimestre, ils étaient en baisse d'environ 25%. Au troisième trimestre, cependant, les ventes de maisons devraient rebondir, principalement en raison de l'arrivée de la génération Y en banlieue à la recherche d'acheter ou de louer. Ils quittent les zones chaudes de la pandémie pour une vie plus paisible et moins stressante. Ils recherchent des quartiers accessibles à pied où ils peuvent réellement s'offrir un bon appartement, un condo ou une maison. Ils viennent aussi pour rester. Sur ces marchés, le taux de vacance des locations a baissé de 2,8 %, où la moyenne nationale connaît une baisse de seulement 2%. 

Selon Forbes, l'Américain moyen ne peut pas se permettre une maison à prix médian dans la grande majorité (71%) des marchés aux États-Unis à moins de se déplacer vers les marchés secondaires. 

Les investisseurs seraient avisés de les suivre dans ces villes périphériques où ils verront probablement une croissance des prix des loyers plus rapide que sur les marchés urbains. Avec les faibles taux hypothécaires actuels qui devraient baisser encore plus d'ici la fin de 2020 et une pénurie de logements dans la plupart des régions, il semble que les investissements dans des logements multifamiliaux ou dans des logements unifamiliaux porteront largement leurs fruits. Ajoutez à cela la hausse du prix national des logements à environ 101 TTP1 cette année, ce qui place le PSN au-dessus de ce qu'il était avant même le verrouillage national.  

Les employeurs passent également des marchés primaires aux marchés secondaires pour suivre les talents dont ils ont besoin - les talents qui se sont installés dans les petites villes. La croissance de l'emploi dans une gamme d'industries dans ces régions protège les marchés émergents des effets d'une récession, mais elle nécessite un équilibre entre l'abordabilité et la croissance. Il est intéressant de noter que le coût des affaires est 16% moins élevé sur les marchés secondaires que sur les marchés primaires; l'immobilier est environ 38% inférieur et les coûts énergétiques et les coûts de main-d'œuvre sont également inférieurs. Les marchés secondaires paient des impôts sur le revenu et des impôts fonciers moins élevés (et certains États n'ont aucun impôt sur le revenu). 

La poussée du bien-être a un rôle à jouer dans ce scénario. Un certain nombre d'acheteurs cherchent à acheter de nouvelles maisons qui n'ont jamais été habitées auparavant. Ou, ils veulent plus d'espace, être plus proches de leur famille, moins de stress, des trajets plus courts. Ils veulent un espace jardin, un espace de jeu pour leurs enfants, des bureaux à domicile et de bons voisins. Mais surtout, ils recherchent un prix abordable.  

Les cinq premières villes du marché secondaire (sur 100 classées par Buildium.com) sont #1. Boise, Idaho; #2. Austin, Texas; #3. Madison, Wisconsin; #4. Charlotte, Caroline du Nord; #5. Indianapolis, Indiana.  

C'est le moment de prêter attention au mouvement à travers les États-Unis, où les gens se rendent sur la terre promise - les marchés secondaires. Demandez-nous comment vous pouvez faire partie de ce grand et épique exode. 

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